การครอบครองปรปักษ์ ! (
การแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน)
การแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือ สิทธิครอบครองที่ดิน
ที่ดินถูกคนอื่นเข้ามาครอบครอง จะเสียที่ดินหรือไม่ ?
ต้องฟ้องภายในกี่ปี ?ปัญหาที่ดินที่เจ้าของไม่ได้เข้าไปดูแลเป็นเวลานาน หรือมีบุคคลอื่นเข้ามาปลูกบ้าน ทำรั้ว ทำการเกษตร หรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน อาจนำไปสู่ข้อพิพาทสำคัญว่า “ใครมีกรรมสิทธิ์หรือมีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวกันแน่ ?” หลายคนเข้าใจว่า หากมีคนอื่นเข้ามาอยู่ในที่ดินของตนเองเป็นเวลานาน ก็สามารถ “แย่งที่ดิน” ไปได้ทั้งหมด แต่ในทางกฎหมาย ไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป สิ่งสำคัญ คือ ต้องตรวจสอบก่อนว่า ที่ดินแปลงนั้นมีโฉนดหรือเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เพราะกฎหมายที่นำมาใช้และระยะเวลาที่เกี่ยวข้องแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ
ในภาพรวมสามารถแยกพิจารณาได้เป็น 2 กรณีสำคัญ คือที่ดินมีโฉนด — ประเด็นเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382
ที่ดินที่ผู้ครอบครองมีเพียงสิทธิครอบครอง — ประเด็นเรื่องการได้และการแย่งการครอบครอง ตามมาตรา 1367 และมาตรา 1375
ที่ดินถูกคนอื่นครอบครอง ต้องฟ้องภายในกี่ปี ?
หากเป็นกรณี ที่ดินที่ผู้ครอบครองมีเพียงสิทธิครอบครอง และถูกบุคคลอื่นแย่งการครอบครองโดยมิชอบ ผู้ถูกแย่งการครอบครองต้องระมัดระวัง กำหนด 1 ปีตามมาตรา 1375 โดยต้องฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง
ส่วนกรณี ที่ดินมีโฉนด ประเด็นสำคัญอาจเกี่ยวข้องกับการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 ซึ่งต้องพิจารณาว่าผู้ครอบครองได้ครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันครบ 10 ปีหรือไม่
ดังนั้น จึงไม่ควรนำ “1 ปี” และ “10 ปี” มาใช้แทนกัน
ที่ดินมีโฉนด → พิจารณาเรื่องกรรมสิทธิ์และการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382
ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง → พิจารณาเรื่องการได้และการแย่งการครอบครอง มาตรา 1367 และ 1375
ก่อนจะคำนวณว่า “ต้องฟ้องภายในกี่ปี” จึงต้องตรวจสอบสถานะของที่ดินและลักษณะสิทธิของคู่กรณีก่อน
1. ที่ดินมีโฉนด : การครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382
กรณีที่ดินมี โฉนดที่ดิน ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ หากบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองที่ดินของเจ้าของโดยมีพฤติการณ์ตามที่กฎหมายกำหนด อาจเกิดปัญหาเรื่อง “การครอบครองปรปักษ์” ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 วางหลักว่า บุคคลที่ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์และครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ กรมที่ดินก็อธิบายหลักการจดทะเบียนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามมาตรา 1382 ในลักษณะที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์และมีโฉนด ดังนั้น การที่บุคคลหนึ่งเข้ามาใช้ที่ดินของผู้อื่น ไม่ได้หมายความว่าจะได้กรรมสิทธิ์ทันที แต่ต้องพิจารณาองค์ประกอบของมาตรา 1382 ให้ครบถ้วน
องค์ประกอบสำคัญของการครอบครองปรปักษ์1. ต้องเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น
ผู้ครอบครองต้องครอบครองทรัพย์สินที่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว สำหรับกรณีที่ดิน การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 จึงเกี่ยวข้องกับประเด็นเรื่อง กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และการครอบครองที่ดินของบุคคลอื่น จึงต้องตรวจสอบก่อนว่า ผู้ที่ถูกอ้างว่าเป็น “เจ้าของ” มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจริงหรือไม่ และผู้ที่เข้าครอบครองเข้ามาในพื้นที่ส่วนใด
2. ต้องครอบครองโดยสงบ
การครอบครองต้องมีลักษณะที่ผู้ครอบครองสามารถครอบครองต่อไปได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดหรือขับไล่ออกจากที่ดิน อย่างไรก็ตาม คำว่า “โดยสงบ” ไม่ควรเข้าใจเพียงว่าไม่มีการทะเลาะวิวาท หรือเมื่อเจ้าของคัดค้านแล้วการครอบครองจะหมดความสงบลงทันที ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงว่า การครอบครองของผู้ครอบครองถูกกำจัดหรือถูกขัดขวางจนไม่สามารถครอบครองต่อไปได้หรือไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3864/2554 วางหลักในประเด็นสำคัญว่า การที่เจ้าของโต้แย้งหรือคัดค้านสิทธิของผู้ครอบครองเพียงอย่างเดียว ไม่ได้หมายความว่าการครอบครองจะสิ้นความสงบลงทันที หากผู้ครอบครองยังคงครอบครองที่ดินต่อไปและไม่ได้ถูกกำจัดออกจากที่ดิน
ดังนั้น เจ้าของที่ดินจึงไม่ควรเข้าใจว่า เพียงส่งหนังสือคัดค้านหรือแสดงว่าตนเป็นเจ้าของแล้ว จะทำให้ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์หยุดลงโดยอัตโนมัติ
3. ต้องครอบครองโดยเปิดเผย
ผู้ครอบครองต้องแสดงการครอบครองให้ปรากฏ มิใช่แอบเข้าไปใช้ประโยชน์โดยลักษณะที่ไม่เปิดเผย
ตัวอย่างพฤติการณ์ เช่น ปลูกบ้าน , ทำรั้ว , ทำการเกษตร , ปลูกต้นไม้ , สร้างสิ่งปลูกสร้าง , ใช้ประโยชน์ในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง ดูแลรักษาพื้นที่เสมือนเป็นทรัพย์ของตนเอง อย่างไรก็ตาม การมีพฤติการณ์เหล่านี้เพียงอย่างเดียว ยังไม่เพียงพอที่จะสรุปว่าเกิดการครอบครองปรปักษ์ เพราะยังต้องพิจารณาว่า ผู้ครอบครองมี เจตนาเป็นเจ้าของ หรือไม่ และครอบครองโดยสงบและต่อเนื่องครบระยะเวลาตามกฎหมายหรือไม่
ข้อควรระวังเรื่องการใช้ทางเข้าออก
การใช้ที่ดินของผู้อื่นเป็นทางเข้าออกเป็นเวลานาน ไม่ได้หมายความว่าจะเกิดกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เสมอไป เพราะข้อพิพาทเกี่ยวกับการใช้ทางอาจเกี่ยวข้องกับเรื่อง ภาระจำยอมโดยอายุความ ซึ่งมีหลักเกณฑ์แตกต่างจากการครอบครองปรปักษ์ จึงต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและลักษณะการใช้ทางเป็นกรณี ๆ ไป
4. ต้องมีเจตนาเป็นเจ้าของ ประเด็นนี้มีความสำคัญอย่างมาก หากบุคคลเข้าครอบครองที่ดินเพราะ เช่าที่ดิน , ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ , อาศัยอยู่โดยเจ้าของอนุญาต , ได้รับมอบหมายให้ดูแลที่ดิน , ครอบครองแทนเจ้าของ , หรือเข้าครอบครองโดยยอมรับสิทธิของเจ้าของ , การครอบครองดังกล่าวย่อมมีปัญหาในเรื่อง เจตนาเป็นเจ้าของ การอยู่ในที่ดินเป็นเวลานานจึงไม่ได้ทำให้เกิดการครอบครองปรปักษ์โดยอัตโนมัติ หากจุดเริ่มต้นของการครอบครองเป็นการเข้าอยู่หรือใช้ประโยชน์โดยอาศัยสิทธิหรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 192/2535 เป็นแนวคำพิพากษาที่ใช้พิจารณากรณีผู้ครอบครองอาศัยหรือใช้ที่ดินโดยอาศัยสิทธิจากเจ้าของ ซึ่งแตกต่างจากการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
ดังนั้น หากเจ้าของเคยอนุญาตให้ญาติ เพื่อน หรือบุคคลอื่นเข้ามาใช้ที่ดิน หลักฐานเกี่ยวกับการอนุญาตดังกล่าวจึงมีความสำคัญอย่างมาก
5. ต้องครอบครองติดต่อกัน 10 ปี
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 1382 กำหนดระยะเวลาการครอบครองติดต่อกัน 10 ปี แต่ต้องระวังว่า ไม่ใช่ทุกกรณีที่จะสามารถนับย้อนหลังไป 10 ปีได้ทั้งหมด โดยเฉพาะกรณี ที่ดินเพิ่งออกโฉนด แนวคำพิพากษาศาลฎีกามีหลักว่า หากในช่วงแรกที่ผู้ครอบครองเข้าครอบครองนั้น ที่ดินยังไม่มีกรรมสิทธิ์ และต่อมาจึงมีการออกโฉนด ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินมีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถนำมารวมกับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ภายหลังได้ในลักษณะที่ทำให้ครบ 10 ปีโดยอัตโนมัติ
ตัวอย่างเช่น หากที่ดินเพิ่งออกโฉนดมา 6 ปี แม้ผู้ครอบครองจะอ้างว่าอยู่ในพื้นที่ดังกล่าวมาก่อนออกโฉนดอีกหลายปี ก็ต้องพิจารณาแยกช่วงเวลาการครอบครองก่อนและหลังการออกโฉนด
แนวฎีกา 5279/2537 ที่เกี่ยวกับประเด็นนี้ยืนยันหลักว่า ระยะเวลาการครอบครองก่อนที่พิพาทออกโฉนดไม่สามารถนำมารวมกับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ภายหลังได้ เพราะการครอบครองปรปักษ์ใช้กับที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์
2. การครอบครองปรปักษ์ไม่ได้หมายความว่า “อยู่ครบ 10 ปีแล้วเปลี่ยนชื่อได้เลย” นี่เป็นความเข้าใจผิดที่พบได้บ่อย
แม้ข้อเท็จจริงจะเข้าหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ แต่ในทางปฏิบัติ การนำสิทธิไปดำเนินการทางทะเบียนกับสำนักงานที่ดินต้องมีหลักฐานตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน
โดยหลัก ผู้ที่อ้างว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์จะต้องมี คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลอันถึงที่สุด ที่เกี่ยวข้องกับการได้กรรมสิทธิ์ แล้วนำหลักฐานดังกล่าวไปดำเนินการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
กล่าวโดยง่ายคือ
การครอบครอง → พิสูจน์องค์ประกอบตามกฎหมาย → ดำเนินคดีหรือมีคำพิพากษา/คำสั่งศาลที่เกี่ยวข้อง → ดำเนินการทางทะเบียน
ดังนั้น การที่มีบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองที่ดินของคุณครบ 10 ปี ไม่ได้หมายความว่าบุคคลนั้นสามารถเดินเข้าไปเปลี่ยนชื่อในโฉนดได้ทันที
3. แล้วถ้าที่ดินไม่มีโฉนด จะใช้มาตรา 1382 หรือไม่ ?
ประเด็นนี้ต้องแยกให้ชัดเจน
ที่ดินที่มี น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งเกี่ยวข้องกับ สิทธิครอบครอง แตกต่างจากโฉนดที่ดินซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
ดังนั้น จึงต้องระมัดระวังไม่ใช้คำว่า “ครอบครองปรปักษ์ 10 ปี” กับที่ดินทุกประเภทโดยไม่ตรวจสอบเอกสารสิทธิก่อน
ปรึกษาปัญหาการแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือ สิทธิครอบครองที่ดิน
ปัญหาที่ดินไม่ควรพิจารณาจากคำว่า “อยู่มากี่ปี” เพียงอย่างเดียว เพราะวันที่เริ่มครอบครอง สถานะของเอกสารสิทธิ ที่มาของการครอบครอง เจตนาของผู้ครอบครอง แนวเขต และการดำเนินการของเจ้าของในระหว่างนั้น ล้วนมีผลต่อสิทธิทางกฎหมาย หากพบว่ามีบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองที่ดินของคุณ หรือคุณถูกกล่าวหาว่าครอบครองปรปักษ์ ควรนำ โฉนดหรือเอกสารสิทธิ เอกสารการได้มา หลักฐานการครอบครอง และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาท มาตรวจสอบก่อนดำเนินการ
ทนายที่ดิน ทนายความที่ดินฟ้องครอบครองปรปักษ์ฟ้องแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน
