การครอบครองปรปักษ์ ! (การแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน)หลักเกณฑ์ตามมาตรา 1382 และวิธีป้องกัน
“อยู่ในที่ดินของคนอื่นนาน 10 ปี จะได้กรรมสิทธิ์จริงหรือไม่ ?”หลายคนเคยได้ยินคำว่า
“ครอบครองปรปักษ์” หรือที่เรียกกันทั่วไปว่า
“แย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน” และเข้าใจว่าเพียงเข้าไปอยู่หรือทำประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นให้ครบ 10 ปี ก็จะกลายเป็นเจ้าของที่ดินทันที ความจริงแล้วการครอบครองปรปักษ์มีเงื่อนไขทางกฎหมายหลายประการ ไม่ใช่เพียงการอยู่ในที่ดินครบ 10 ปีเท่านั้น
ลองนึกภาพว่าคุณเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดในชื่อของตนเองสักแปลง อาจเป็นที่ดินมรดกจากพ่อแม่ ที่ดินที่ซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินระยะยาว หรือที่ดินต่างจังหวัดที่ไม่ได้ไปดูแลมาหลายปี วันหนึ่งคุณกลับไปและพบว่ามีบ้านหลังหนึ่งตั้งอยู่บนที่ดินนั้น มีรั้วล้อม มีต้นไม้ปลูกเต็มพื้นที่ และผู้อยู่อาศัยยืนยันว่าที่ดินผืนนี้เป็นของเขา เมื่อคุณตัดสินใจฟ้องขับไล่ กลับได้รับคำเตือนว่าศาลอาจยกฟ้อง เพราะอีกฝ่ายครอบครองที่ดินมาเกิน 10 ปีแล้ว และได้กรรมสิทธิ์ไปตามกฎหมาย ทั้งที่ชื่อในโฉนดยังเป็นชื่อของคุณอยู่ สถานการณ์เช่นนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกในทางปฏิบัติ กฎหมายเรียกหลักนี้ว่า “การครอบครองปรปักษ์” ซึ่งบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บทความนี้จะอธิบายว่า การครอบครองปรปักษ์คืออะไร มีหลักเกณฑ์สำคัญห้าประการอะไรบ้าง ต้องทำอย่างไรจึงจะนำสิทธิไปจดทะเบียนได้ โดยอ้างอิงเอกสารของกรมที่ดินและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่รวบรวมไว้ และปิดท้ายด้วยวิธีป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินสูญเสียกรรมสิทธิ์โดยไม่รู้ตัว
การครอบครองปรปักษ์ คืออะไรการครอบครองปรปักษ์ คือ การที่บุคคลหนึ่งเข้าครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และครอบครองติดต่อกันจนครบระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ผลก็คือ ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ส่วนเจ้าของเดิมสูญเสียกรรมสิทธิ์ไป โดยไม่ต้องมีการซื้อขาย ไม่ต้องมีการทำนิติกรรมใด ๆ และไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเดิม
ใจความสำคัญของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 คือ บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี หากเป็นสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี เมื่อครบกำหนดแล้วผู้ครอบครองนั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น
เหตุผลเบื้องหลังของกฎหมายข้อนี้ คือ เมื่อเจ้าของทรัพย์สินปล่อยให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์อย่างเปิดเผยเป็นเวลานานโดยไม่ทวงคืนหรือโต้แย้ง กฎหมายถือว่าสถานะที่เป็นจริงซึ่งดำรงอยู่ยาวนานสมควรได้รับความมั่นคง และเป็นบทลงโทษทางอ้อมแก่เจ้าของที่ละเลยสิทธิของตนเอง อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติศาลจะพิจารณาหลักเกณฑ์แต่ละข้อค่อนข้างเข้มงวด ผู้ที่อ้างว่าตนได้กรรมสิทธิ์ต้องพิสูจน์ให้ครบทุกองค์ประกอบ
ควรเข้าใจด้วยว่า คำว่า “ปรปักษ์” ไม่ได้หมายความว่าต้องมีการแย่งชิงหรือใช้กำลังแย่งที่ดินกัน ในหลายกรณีเกิดจากการที่บุคคลหนึ่งเข้าใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นมาเป็นเวลานาน โดยเจ้าของเดิมไม่ได้ดำเนินการใด ๆ เพื่อรักษาสิทธิของตน และผู้ครอบครองก็ไม่จำเป็นต้องรู้ว่าที่ดินนั้นเป็นของผู้อื่นเสมอไป แม้เข้าใจโดยสุจริตว่าเป็นที่ดินของตนเอง แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าเป็นที่ดินของผู้อื่น และครอบครองครบองค์ประกอบครบ 10 ปี ก็อาจได้กรรมสิทธิ์ได้
สิ่งที่ควรทราบเป็นพื้นฐานอีกประการหนึ่ง คือ ตามแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา 1382 ทำได้เฉพาะที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเท่านั้น หากเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก, น.ส.3 ข) และมีการแย่งการครอบครองเกิน 1 ปี จะต้องขอจดทะเบียนในประเภทได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา 1367 ส่วนที่ดินที่มีเพียงใบไต่สวนนั้น ยังถือไม่ได้ว่าเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ จึงไม่อาจจดทะเบียนการได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา 1382 ได้ (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 1690/2505, 186/2508 และ 1331/2508)
อีกจุดที่หลายคนเข้าใจคลาดเคลื่อน คือ ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ “เมื่อครบ 10 ปี” ตามผลของกฎหมาย ไม่ใช่เมื่อศาลมีคำสั่ง การที่ต้องไปขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้นเป็นเพียงขั้นตอนเพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนให้ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) ข้อ 8 เท่านั้น ซึ่งหมายความว่าเจ้าของที่ดินไม่ควรรอจนกว่าจะมีการยื่นเรื่องต่อศาลจึงค่อยเริ่มป้องกันสิทธิของตน เพราะเมื่อครบกำหนดแล้ว กรรมสิทธิ์ก็เปลี่ยนมือไปแล้ว
การครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 หลักเกณฑ์สำคัญ 5 ประการ >>
อ่านต่อคลิกที่นี่ ปรึกษาคดีกับทนายเจตน์สฤษฎิ์ ไชยงค์ สำนักงานทนายความ เจตน์สฤษฎิ์ ไชยงค์
ให้คำปรึกษากฎหมายและคดีเกี่ยวกับที่ดิน Line: @280cwfgf เว็บไซต์: jetsaridlawyer.com
